中国普洱茶网讯：日前有媒体关注了全国各地茶城茶叶市场>这一业态，根据媒体报道的情况来看，各地茶城都存在生存危机，茶成为了揽客打出“一年免租金”、“交一月租金用半年”等招商广告，尽管老茶城很多活得并不好，但新的茶城还在不断冒出，许多茶城从诞生那一刻起就在等死了。有媒体分析认为，茶城生意萧条招商困难的原因在于茶叶店和消费者，茶叶店要守住老顾客而不愿进新的茶城，而消费者也对茶叶店比较忠诚紧跟茶叶店。笔者认为，茶城生意萧条和经营失败的原因，更多在于茶城经营者自身，因为茶城经营者不熟悉商业地产的运作，茶城只是起到商铺的集中租赁和转租赚取差价的作用，属于极其传统的房东或二房东角色，而不是严格意义上的茶城商业地产经营商。
笔者见证过某地一个茶城速生速死全程，南方沿海某城市市区新建一处商业地产，建成后快速在茶叶行业招商，表面上看来招商团队很能干，两三个月就把茶城五层数百个商铺全租出去了。这个茶城也是一年免租金，一年后租金为每平方米每月40元人民币，再过半年后租金才提为每平方米80元人民币。招商引进来的茶叶店几乎全部在短期内都入驻了，茶城经营者看到茶城有些热闹了也暗自开心，茶叶店经营者与茶城方相安无事地过来几个月，几个月后茶叶店的主人们开始留意到新的茶城没有给自己带来生意，尽管商铺还处于免租金期内，但做茶叶生意的不能只贪便宜而不考虑赚钱，这时茶叶店经营者们开始骚动了，开始向茶城经营者提条件了，要求茶城投放媒体广告招揽顾客，而茶城方面则认为自己这第一年是免费提供商铺了，怎么可能还倒贴钱去为茶叶店生意做广告呢？由于茶叶店数量之多而占据人多势众的优势，商家联合起来对付茶城，茶城被逼无奈也引进一些文化活动或茶叶行业的聚会活动在茶城举办。这样磕磕碰碰很快过了一年免租金期限，但不少茶叶店早在免租金期限没到之前就撤离了茶城，由于茶城里面生意实在萧条，茶叶店就算继续免收租金也不会让茶叶店留下来，免租金期限成为茶城短命的生存期限，这个茶城很快就名存实亡了。
全国各地类似这样的茶城不少，类似这样命运和结局的茶城也不少，营销专家许孙鑫认为，茶城经营的失败很大程度上是商业模式的失败，是没有按照商业地产经营的基本策略去经营的失败。如上述失败茶城的案例，茶城诞生之初就意味着要短命而终，茶城失败的原因大致有以下几个方面：
一是茶城的商业模式严重老化。茶城的经营者满脑子只想到租金差价和茶城利润的关系，把商铺位置都出租出去就是目的了，这样的传统农贸市场形式的茶城为的就是赚取租金，而不像现代商业地产那样去帮助入驻商家招揽生意，通过经营一个茶城的成功来获取利润，传统农贸市场般的茶城自然没有品牌影响力，也就难以吸引消费者成群结队去茶城买茶，没有了人气的茶城最终只能变为鬼城。
二是招商能力低下。虽然茶城的招商团队取得“不菲业绩”，实际上是没有意义的成功，因为招商招进来的绝大多数是茶农而非茶企，是小微茶企而不是行业代表性上规模的茶企，这些劣质的商家引进茶城，也使得茶城在业界没有代表性和公信力，茶城里容下了茶叶行业的诸多弱势群体，要让茶城在城市的多个茶叶市场里头有一席之地就成为不能。
三是茶城推广能力低下。传统农贸市场似的茶城经营者只记得商家要交付的租金，而不懂或不善于塑造和推广茶城的品牌，加上商业模式的传统落后，经营者似乎对茶城的推广束手无策，既不会掏钱去为茶城品牌做广告，更不会出于茶城入驻商家的促销需要而去投放广告，茶城就在静悄悄中熬到茶叶店经营者们都无力奉陪了，茶城也只好关闭。
以上述失败茶城为例，笔者认为要经营好一个茶城就必须善于运营商业地产，用新的商业模式取代传统的农贸市场模式。茶城招商一定要招各地龙头老大进驻，对于茶农和过于小微的茶企是不能招进来的。招商完成后的茶城经营业是关键，如上述案例免租金一年的做法就不妥，实际上免三个月或半年租金就够意思了，把原先准备免费掉的另半年租金收入用于前期的茶城宣传推广，根据茶城规模大小决定是否追加广告费用于前期宣传推广，宣传推广的力度以当地消费者人人皆知为衡量标准，宣传做到位了招商难度也就降低了。以常住人口近200万的福州市为例，一个茶城想运营好并能持续让商铺租金递增，一年的媒体广告费至少在300万以上元人民币，这点广告费还得有好的策划人在操作才能起到应有的作用。茶城广告推广的强势自然会带来让商家满意的客流量，茶城统一策划好的促销活动也给商家们带来很好的销量，这样的茶城就算运营正常化了，只要商家在茶城里是获利的，茶城的商铺租金就可以连年递增。
虽然没有准确的茶城数量统计数据，但可以肯定各地都有不少茶叶市场或叫茶城的建筑物，但茶叶行业里能够以现代商业地产模式去运营茶城的很少，而只会沿袭传统农贸市场模式去赚取租金的茶城却比比皆是，希望这些农贸市场模式的茶城能够尽快醒悟，用新的模式去运营好一个个茶城。
文/许孙鑫
